아파트, 이가격오면 사라 - 소름공식을 통하여 아파트의 적정가격을 구하는 방법

 

 

안녕하세요, 부동산에 관심을 가지고 있는 저의 또 다른 시도를 이야기해보려 합니다.
그 시작은 책의 저자인 채상욱 님의 유튜브영상에서 '소름공식'이라는 신기한 주제를 접하게 되면서 이 책을 손에 넣게 된 것이죠.

 

이 책은 부동산, 특히 아파트의 적정 가격을 구하는 과정에 대해 깊이 있게 탐구하며, 버블 시장에서의 불합리한 가격이 아닌, 적정 가격에서의 매수를 권장합니다.
아파트의 가격이 어떻게 형성되는지, 특히 임차료와 매매가격의 관계를 통해 설명하며, 부동산의 가치를 구성하는 여러 요소를 구체적으로 논의합니다.

또한, 부동산의 가치를 평가하는 다양한 지표와 방법을 제시하며, 실제 부동산 시장에서의 적정 가격을 구하는 실질적인 방법을 제시합니다. 

 

하지만 책을 읽고 실제로 아파트적정가격을 구하기 위해서는 책만으로 이해가 어려워 헤매다가, 네이버프리미엄콘텐츠 월구독료 1만 7천 원을 결제하면 소름공식강의 8강을 수강할 수 있다는 것을 알고 월 구독을 결정했어요.

책도 내돈내산, 강의도 내돈내산입니다.

예상치 못했던 것은, 책과 강의를 함께 진행하니 이해가 쏙쏙 되더라고요. 정말 놀랐죠! 책을 세 번이나 읽고도 모르겠던 부분들이 강의를 통해 확 와닿았어요.
특히, 강의에서는 책의 내용을 좀 더 자세하고 쉽게 설명해주셔서 머릿속에 그림이 잘 그려졌어요. 이런 시너지 효과를 느끼니 한 달만의 월 구독이 아깝지 않았답니다!

 

그리고 앞으로는 강의에서 배운 내용을 바탕으로 적정가격을 구하는 연습을 해보고, 그 과정을 포스팅할 예정이에요.

제 블로그를 통해 이 과정을 공유하며, 다른 분들과 함께 학습하는 시간을 가질 예정이에요. 이런 저의 노력이 누군가에게 도움이 되길 바라며, 부동산 시장에서 좋은 기회를 찾는데 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

 

물론, 제 노력이 먼저 제게 큰 도움이 되길 바라는 마음이 크죠! 지금까지 부동산 시장에서 적정 가격을 찾는 시도에 대한 이야기였습니다. 다음 포스팅에서는 실제로 적정가격을 구해보는 연습을 통해 얻은 인사이트를 공유하도록 할게요. 그럼 다음에 또 만나요!

 

 

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아파트, 이가격오면사라 독서노트

 

아파트의 적정가격을 알 수 있을까?

매매가격은 사실 전세가격의 적정비율을 지속적으로 유지

 

아파트의 가격은 언제 안정화되는가?

아파트 매매가격은 전세가격의 약 1.6~1.7 배선에서 형성

적정가치 구간에 들어왔으니 이쯤에서 거래되면서 아파트의 안정화될 가능성이 크다고 생각하면 됨

 

가치평가가 꼭 필요한 부동산시장

가치지표란 현재상태를 보여주는 것이고, 가치평가는 가격 혹은 가격을 구성하는 내용이 지금 적절한지, 부적절한지 판단하는 것

 

입지가치와 상품가치는 뭘까?

부동산은 토지와 건물로 이루어져 있으며, 아파트 역시 세대별 대지지분이 존재

• 부동산의 가치 = 토지(입지가치) + 건물(상품가치)

입지가치를 구성하는 요소 4가지 : 교통, 교육, 편의시설, 자연환경

• 교통 : 업무 및 상업시설이 밀집된 도심과의 접근성
• 교육 : 초등학교는 근거리, 중학교 자사고와 특목고 진학률, 학업성취도 평가등을 따짐 , 학원가도 입지가치의 요소에 포함
• 편의시설 : 근린생활시설, 대규모 쇼핑몰, 다양한 상업시설, 병원, 공공기관이 포함됨

입지가치는 고정불변이 아니라 변화 - 교통 또는 교육 부분에서 개선된다면 입지가치는 상승, 자연환경 트렌드가 형성된다면 입지의 선호도가 높아져 가치 상승

 

입지는 같은데 왜 전세가격은 다를까?

상품가치의 차이

• 상품가치 : 실내특징(면적, 연식, 타입, 구조, 층고, 특화설계), 단지특징(세대수, 동층배치, 디자인, 건폐율/용적률, 브랜드, 커뮤니티시설)

평당 공사비가 비쌀수록 상품가치가 높다

 

세대당 공사비와 상품가치의 비밀

• 입주자 모집 공고문의 건축비를 확인하자.
• 건축비는 상품가치를 결정하는 중요한 요소
• 전자공시사이트   정기공시-> 사업보고서의 기본도급금액 / 세대수 = 세대당 평균공사비 (기본도급금액단지/전체대지면적 = 대지면적당 공사비)

 

전월세전환율을 아십니까?

• 전월세전환율=월세(12개월의 합)/전세금
• 주임법상의 전환율은 10%를 넘지 못하거나, 기준금리+2%를 넘지 못하게 되어있다.
• 주택의 가치는 사실 임대료를 기반으로 결정 - 임차료가 상승하면 주택가격도 상승할 것으로 기대

 

소유권 개념의 재발견

• 권리개념 = 사용권/수익권(배타적) + 처분권
• 물리적 개념 = 토지가치 + 건물가치
• 자본구성 개념 = 자기 자본 + 타인자본

 

수익권을 통한 좀 더 손쉬운 가치평가

• 임차료는 상당히 현재적 상태를 반영 - 미래에 GTX가 건설된다고 해서 당장 임차료가 오르지 않음
• 전세는 현재의 입지환경과 상품가치를 반영하는 개념이지, 선반영하는 전세가란 없다.
• 임차료는 현재를 반영하며 매매가격은 미래를 반영

 

처분권에 담긴 놀라운 의미

• 현금흐름으로 현재가치를 따져본다 - 적정가치 = 매년발생하는 현금흐름/이자율
• 처분권이란 현재의 임대수익뿐만 아니라, 미래의 임대수익인 수익권을 무제한의 기간 동안 사용할 수 있도록 보장해 주는 권리
• 갭가격은 미래의 건축물에서 발생할 현금흐름의 현재가치를 반영하고 있다는 것
• 갭가격이 작다 = 미래 임차료의 현재가치가 낮다,,,, 즉 재건축등을 하기 어렵다
• 갭가격이 크다 = 시장은 미래 임차료의 현재가치를 높은 확률로 보고 있다.

 

 

아파트의 적정가 소름공식을 찾아서

• 주택을 소유하면서 발생하는 현금흐름은 소유하는 동안에 얻는 수익가치와 주택을 팔아서 얻을 수 있는 처분가치의 총합
• 총 현금흐름은 현재 전세가격의 일정배율 - 전월세전환율이 곧 임대인의 요구수익률, 요구수익률을 할인율로 적용
• 평당 공사비는 국토부의 기본형 건축비를 기준으로 참고
• 간접공사비는 직접공사비의 30% 수준으로 기준

 

• 소유권 = 현 전세가의 2.0~2.1배(전월세전환율-월세증가율에 따라 조정) - 총비용
• 소유권 = 총 현금유입(현 전세의 2.0~2.1배)(거점도시 2.3배, 일반도시 2.1배) - 정비사업분담금(전세가격의 0.45배-(초기일 때, 권리가액이 있을 때)
• 정비사업에 진입한 아파트의 적정가치 계산
  소유권 = 총 주택 생애주기의 현금유입 - 분담금(조합원분양가 - 권리가액)
• 용적률 250% 이하 주택의 소름공식
  소유권 = 총 현금유입(전세가격 2.1~2.3배) - 분담금(용적률 10%당 0.05배, 용적률 150% 분담금 0)
• 재건축과 리모델링아파트
  소유권 = 총 현금유입(신축아파트 전세가격의 1.6배) - 분담금(권리가액 없고 250% 미만인 경우, 건축비 기준의 0.8배)

장기적으로 보면 월세증가율과 전월세전환율이 유사한 수준에서 결정되므로, 전체 생애주기 동안의 현금흐름 총합을 현재 전세가격의 약 2.0~2.1배 수준으로 설정해도 무방

거점도시와 비거점도시에 따라 다르다

• 특정 시를 출발지, 목적지 개념으로 하여 목적지인 경우가 더 많을 때 그 도시를 일자리 등이 있는 거점도시로 본다.
• 통근통학자의 순 유입이 있는 도시는 성남, 평택, 과천, 이천, 안성, 화성, 포천, 여주

소름공식을 적용하는 방법

1. 단지의 매매가/전세가/월세 평균가격 조사
2. 단지 전월세전환율과 지역전월세전환율 비교
3. 총 현금유입 계산, 거점도시 여부 체크
4. 총 현금지출 계산, 일반아파트 VS 재건축 아파트로 구분, 일반은 건축비 활용, 재건축은 권리가액 활용, 개략적인 값은 전세의 0.45배를 적용
5. 적정가 계산

전환율은 요구수익률이므로 요구수익률이 높아질수록 공실 같은 리스크를 반영해서 임대료가 올라가는 특성

숨어 있는 기회를 잘 찾아내려면 매매가격과 전세가격, 그리고 월세가격의 추이를 꾸준히 확인

 

아파트를 매매하기 전에 알아봐야 할 것들

1. 입지환경 정리하기 - 교통, 교육, 편의, 자연환경
2. 상품가치 파악하기 - 로열동, 로열호수 등의 위치
3. 실거래 가격 추이 정리하기 - 매매가격, 전세가격, 월세가격
4. 해당 아파트 단지의 적정가치 계산하기 - 적정가격은 반드시 상단가액과 하단가액이 있는 구간가격으로 산출
5. 직접 발품 팔아 임장 가기

결국 주택의 가치는 임대료에 기반하며, 주택의 가치가 상승하려면 임대료 역시 상승해야 한다는 점 

전세가격이 상승할 지역, 그런 지역이 좋은 성과를 낼 지역입니다.

 

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