앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라

 

---

책소개

앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라 

저자 : 김선철

출판사 : 원앤원북스

출판일 : 2015.12.21

 

앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라

 

목차

1회 성공한 재건축 투자자들
2회 실패를 통해 배우는 재건축 투자

 

1. 성공한 재건축 투자자들

 

One Point Lesson: 재건축사업의 추진 가능성을 판단하는 방법

1. 시청, 법원, 정부청사, 대학교, 대형병원, 신규택지개발지구와 인접하여 입지적으로 우수한 대규모 아파트는 반드시 재건축사업이 추진된다.
2. 5층이하의 저층아파트는 무조건재건축 사업이 추진된다.
3. 20년 넘은 전국의 대한주택공사시절의 저층 주공아파트는 도시계획차원에서 다양한 인프라를 동시에 구축하여 아파트를 공급하였기 때문이 입지적으로 우수하여 재건축 사업이 추진된다.

One Point Lesson: 남들과 똑같이 투자하지 마라

1. 사업추진을 객관적으로 판단하기 위해서는 사업추진 반대자의 주장에 더욱 귀를 귀울여라
2. 반대자들의 주장에 대응할 수 있다면 사업은 신속하게 추진될 것이고, 대응할 수 없다면 이사업은 반대자들의 의견이 소멸될 때까지 상당기간 지연될 수 있다.

One Point Lesson: 안정적인 투자수익률을 확보하려면 여유자금이 필요하다

1. 재건축 투자 시 단기, 중기, 장기 투자 프로젝트의 구분을 명확히 해야 한다.
2. 재건축 투자는 여유자금이 충분할수록 유리하다 - 소송 등의 문제로 장기간 사업이 지연되면 현금 유동성이 약한 투자자는 사업지연의 리스크를 감수하지 못하고, 적정 매도시점일 아닌데도 매도할 수밖에 없는 경우가 발생한다.

One Point Lesson: 역세권 아파트 투자 시 꼭 알아야 할 것

1. 역세권 투자는 환승역세권이 유리하다.
2. 도보로 10분 이내의 역세권이라도 실제 아파트 집입로가 대로변에서 떨어져 있거나 경사가 높다면 입지적 가치는 낮아진다.

One Point Lesson: 재건축 아파트를 싸게 매수하는 방법

1. 매매를 위한 가격협상은 호가가 아니라 해당아파트의 최근 실거래가중 유사한 층의 가격을 기준으로 협상한다.
2. 가격협상 실패의 대비책을 마련하면 협상에서 더 유리한 입지를 만들 수 있다.
3. 매수가격을 낮추기 위해 중개수수료를 높여라

 

• 소규모 재건축 단지는 인근 단지와 통합하거나 인접단독주택들을 포함하여 재건축하면 사업성 개선에 유리하다.
• 교육환경이 우수한 지역의 아파트 가격은 떨어지지 않는다.
• 투자에 대한 기준을 명확히 하라. 자녀의 교육환경 개선을 위한 투자인지, 본인의 노후생활을 위한 투자인지, 단순한 수익확보를 위한 투자인지에 따라 대상지역도 달라질 것이다.
• 단순한 투자수익을 위해서는 최소의 비용으로 투입비용대비 수익률이 중요하다.
• 부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 분석할 때 가장 먼저 따져봐야 할 것은 거시경제이다.
• 우리나라에서는 개인자산의 80%가 부동산이다. 그만큼 부동산 시장을 부양하지 못하고는 경제를 살릴 수 없는 구조이다.

 

 

2. 실패를 통해 배우는 재건축 투자

One Point Lesson:  시공사 사업참여조건의 변동여부를 확인하는 방법

1. 시공사 사업제안서에 기타 조건이 많다는 것은 사업제안조건을 변경할 가능성이 높다는 뜻이다.
2. 착공기준의 항목에 특정한 시점을 기준으로 한다라고 표시되어 있다면 사업조건이 변경된다는 의미다.
3. 수주를 위해 활동하는 홍보직원들의 설명은 공적인 서류로 확인해야 한다.

각종 소송등에 따라 사업이 지연될 가능성을 검토해야 한다.

모든 협상은 서로가 윈윈 할 수 있어야 한다. 조합에 일방적으로 유리한 조건으로 사업을 추진할 수는 없다.

One Point Lesson:  관리처분총회 이후 추가부담금을 최소화하는 방법

1. 물가상승에 따른 공사비의 추가인상이 없는 것으로 관리처분 시 확정해서 안건을 처리한다.
2. 예측 불가능한 사유로 인한 공사 중단 등 사업 지연에 따른 금융비용이 발생할 경우, 추가 부담금에 대한 조합과 시공사 간 책임여부를 사전에 명확하게 확정해야 한다.
3. 일조권 등 예측 가능한 민원비용은 사전에 사업비 책정을 통해 조합원들에게 고지하고 관리처분을 진행하면, 추가부담금 발생에 대한 분쟁을 막을 수 있다.

One Point Lesson:  기회비용을 극대화하기 위한 소송 없는 재건축 투자법

비대위 유무를 확인하는 것이 매우 중요하다

비대위가 있다면 투자이익의 극대화라는 명분이 있는지 합리적인 비대위 활동인지 확인할 필요가 있다.

조합과 비대위 간의 논쟁이 소송을 통하여 해결해야 하는 경우 재건축투자를 보류하는 것이 바람직하다.

One Point Lesson:  시공사의 사업조건 변경에 따른 조합원과의 분쟁을 막는 방법

시공사의 사업참여조건이 있다는 것은 사업확정참여조건이 아니라는 것이다. 이를 공사도급 계약서 체결 시 명확히 협의하여야 한다.

분쟁이 발생할 시 기준이 되는 것은 공사도급계약서이기 때문에 체결 이전에 철저하게 법률적으로 분석하고 검토하여야 한다.

 

• 예비비는 안정적인 사업추진의 기본이다. - 일반적으로 사업비나 도급액의 1%를 책정하며, 많은 곳은 2%까지 책정하는 경우도 있다.
• 확정지분제는 없다. - 시공사들의 사업제안서에는 항상 사업참여조건을 명시하는데 확정지분제가 아니라는 반증이다.
• 시공사와 조합 간의 각종소송으로 인하여 재건축사업이 장기간 지연되는 경우 조합원들이 금융비용 부담으로 인하여 급매물이 나오는 경우 적절한 매수 타이밍이 될 수 있다.